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卖掉北上广的公寓去伦敦买老洋房,你怎么看?

作者:admin  来源:未知

卖掉北上广的公寓去伦敦买老洋房,你怎么看?卖掉北上广的公寓去伦敦买老洋房,你怎么看?

  在她的朋友圈里,一位朋友把上海的房子卖了去美国买房子;另一位把北京的房子卖了要在德国慕尼黑买房子。这几件事都发生在今年。如果用北京和上海的房价作比,立即博,伦敦,巴黎,或是柏林的房价都显出了更高的性价比和宜居性。

  从我一位朋友最近“换房”的故事说起。今年春天,这位朋友卖掉了上海世纪公园对门一套建筑面积150平方米大公寓,成交价约1300万人民币。在上海,立即博,地段比房屋品质重要,立即博,她的这套公寓地段好??紧挨浦东的世纪公园,背靠繁华的联洋广场,还有学区。所以虽然挂出了千万级的价格,轻松出手。

  在她看来,市场太疯狂,买家太勇敢。这套千万级豪宅十年前100万,10年,价格飚出13倍,这让她觉得不趁好出手都心有不安。

  一套房入账千万人民币,告别上海世纪公园,她的目标是伦敦海德公园。

  从世纪公园搬到海德公园

  这位朋友对我坦言,她认为在现阶段最保险的投资是在伦敦中心区寻找一套“有历史”的优质的公寓。在伦敦,所谓“优质”,不是新建的摩天大楼,而是英国特色的低密度维多利亚式优雅老洋房。在伦敦,类似英式排屋式的老洋房一般都有几十年甚至上百年的历史,占着中心地段,一栋分为数间公寓,甚至有些还占着大片不对公众开放的私家绿地。

  这个月,她终于伦敦海德公园旁边相中了这样一套老洋房。这套位于肯辛顿切尔西区的老公寓前有海德公园,后有市中心帕丁顿火车站,说是伦敦的黄金地段不为过。公寓内部3.45米挑高,全部翻新,维多利亚式的壁炉,大露台,院落里甚至有免费的公共停车位,属于伦敦市中心稀缺的高品质“二手房”。

  从实际面积来看,海德公园这套公寓实用面积(非建筑面积)为107平方米,与她之前世纪公园的公寓面积相差不多。两套房价格也差不多。

  这套稀罕的老洋房在3月1日已经挂牌销售,一开始叫价不过110万英镑出头,半年来一直无人问津。之后随着英镑在“脱欧”公投后一轮轮跳水,英镑跌入30年来最低点。楼市的转机也来了??英镑越跌,进场寻找便宜货的外国人越多,以亚洲人为主。像这样的高端地产有了出口,价格也顺势浮了起来。

  最近一两个月内,这套公寓的标价从110万左右飙升到了135万英镑。按照当下的英镑汇率兑换不到1150万人民币,被世纪公园一套公寓的价码甩出一条街。有兴趣的买家很多,可买家们都认为要价太高,都是砍价后再往上加价。买家之间的相互竞价十分热烈。朋友的最初出价118万英镑,一周内提升了四次出价,直到126万英镑。因为依然没有达到卖家不算提升的心理价位,所以至今未能达成协议。

  这都是后话了。

  中高产阶级为何换房到海外?

  类似这位朋友的“换房”经历在最近一两年中十分普遍??尤其是对中国那些有海外背景的中高产阶级而言??他们或是已经在国外生活;或是准备为了子女教育在国外置业;还有的是为了日后在国外定居和发展。更有甚者,只是为了寻求更保险的资产配置。

  在她的朋友圈里,一位朋友把上海的房子卖了去美国买房子;另一位把北京的房子卖了要在德国慕尼黑买房子。这几件事都发生在今年。如果用北京和上海的房价作比,伦敦,巴黎,或是柏林的房价都显出了更高的性价比和宜居性。

  之前在德国法兰克福和一位当地生活了十年的80后华人朋友聊天,他正在装修在法兰克福郊区一个价值55万欧元的新房。按照国内的标准,这是一个带花园的四房大别墅。在靠近日内瓦的法国东部最富裕的板块,类似一套带300到500平方米大花园的独栋别墅最低只需要45万到65万欧元。在目前低利率的背景下,基本在欧洲的买房贷款年利率平均都在2%以下,甚至在德国某些地区,购房贷款年利率可能低于1%。低利率吸引到很多没有买房传统的德国人进入楼市。

  炒房短期获利不是这些海外置业族的目的,实际上,很多华人卖掉国内的房产到海外买房,恰是相信这些地区的资产长期看来更保险。一位刚在德国完成一起酒庄收购的国内投资人私下对我说,如果今年完成在海外的资产并购,只要收购价格合理,10年内仅靠汇率一项都可能产生丰厚利润。这一推测并不夸张,根据胡润之前发布的一项独立调查,人民币自2015年夏季以来已下跌近10%。

  根据上个月底发布的《2016年汇加移民-胡润中国投资移民白皮书》(Immigration and the Chinese HNWI 2016)公布的调查结果,今年8月-10月,他们对中国240位平均财富2700万元人民币(约合400万美元)中国富人的专项调研显示:60%的中国富人计划在未来3年内在海外购买投资性住宅。

  该白皮书显示:在过去的5年中,中国的房价飙升了205%。而在美国,次贷危机之后的美国楼市依然处于恢复期。今年美国房价涨幅大约5%,这是最近几年的最佳表现。

  英镑贬值引来一批中国买家英国购房潮

  英国《金融时报》针对这一中国海外购房现象点评说,越来越多的中国人到伦敦买房,一方面是因为英镑疲软;另一个主要原因是对本国楼市泡沫的担忧。如果说以往中国人只是在伦敦一些非核心地段买一些新建公寓,现在更多的中国买家则开始在伦敦的核心地段寻找目标。

  英国的地产咨询机构第一太平戴维斯(Savills)全球市场研究总监尤兰德-巴恩斯(Yolande Barnes)接受新浪财经专访时坦言:“低汇率阶段是一个买房子的好时机。可能现阶段看来,因为英镑贬值,房租的实际价值有所降低。但随着政府一系列防止'以租养房'的政策出台,伦敦租房市场将更加紧俏,租金必然不断上涨,英镑也是如此。对于一些相信伦敦未来的人来说,现在绝对是购买的好时机。”

  巴恩斯也说,有相当多的亚洲人想要住在伦敦,这主要因为长远来看,伦敦楼市在脱欧冲击下,依然是保值的。

  中国买家在六年前开始在伦敦楼市引起关注,甚至当时有说法虚张声势称中国买家占了伦敦楼市三成交易。当年我也就此话题和巴恩斯聊过。她当年的说法是,新建物业在伦敦楼市占比不足整个楼市供应的1%。当年中国大陆买家在整个伦敦楼市交易量中占比低于1%。

  实际的情况是:6年前,在伦敦高档区域的优质物业中中国买家数量寥寥。但形势正在发生改变。在今年第三季度,中国买家占伦敦住宅高端市场的交易比例为2.6%,二季度这一比例仅为1.8%。需要提起注意的是最近楼市实际上一直处在萎靡不振的阶段。所以,英国市场有人说中国买家在拯救伦敦楼市,真不是空穴来风。

  巴恩斯也说不清楚“未来两年伦敦会发生什么”,因为“有太多的不确定因素”。根据第一太平戴维斯的研究报告,英国平均房价预计在明年至18个月内保持平稳,到2018年年底只增长2%。同时,在之后的两年,英国整体交易量要下滑16%。

  第一太平戴维斯预计英国楼市会在2021年之前复苏, 届时英国的主流房价相比现在的平均涨幅会达到13%。





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